10月31日，国有六大行率先公布完善存量个人住房**利率定价机制的公告。自2024年11月1日(含当日起，符合条件的借款人可通过手机银行或**经办行，申请调整利率加点值；各家银行将不晚于2024年11月15日开始受理重定价周期调整申请。

　　公告显示，调整范围包括已发放的以**市场报价利率(“LPR”为定价基准的浮动利率商业性个人住房**(包含首套、二套及以上个人住房**，公积金组合**中的商业性个人住房**部分借款人，可申请变更借款合同中的定价条款约定，包括：调整**利率在LPR基础上的加点值(可为负值；变更重定价周期的约定。固定利率或参考**基准利率定价的房贷，需先转换为以LPR为定价基准的浮动利率房贷。

　　根据9月29日公布的**人民银行公告〔2024〕**1号，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房**借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。浮动利率商业性个人住房**与**新发放商业性个人住房**利率偏离达到**幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房**置换存量**。

　　考虑到10月25日绝大多数借款人的加点幅度已经批量调整至-30BP，预计2024年第四季度绝大多数借款人无需调整加点幅度。

　　兼顾合理让利与可持续性经营，偏离幅度约定为30BP

　　偏离幅度的设定是调整规则的关键内容。据了解，为兼顾合理让利与可持续性经营，商业银行经过测算，将该偏离幅度约定为30BP。

　　也就是说，当浮动利率房贷客户的利率加点幅度与**的**新发放房贷利率平均加点幅度偏离高于30BP时，可向银行提出利率加点幅度调整申请。重新约定的加点幅度不低于**的**新发放房贷利率平均加点幅度 30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限(主要为北京、上海、深圳等城市，具体加点值根据市场供需、客户风险溢价、担保变化等因素确定。

　　具体调整规则为，以央行**发布的**新发放房贷平均利率所对应的加点幅度加30BP为门槛值，若存量房贷的加点幅度高于门槛值，则可与银行协商调整为门槛值。对应的加点幅度为**人民银行**发布的**新发放房贷利率减去对应季度5年期以上LPR均值。

　　**人民银行官网“利率政策”栏目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度**新发放房贷利率水平，供银行和借款人参考。

　　10月31日，央行**公布的2024年第三季度**新发放商业性个人住房**加权平均利率为3.33%。5年期以上LPR均值为3.85%，则对应的加点幅度为3.33%-3.85%=-52BP，则调整门槛为-52BP 30BP=-22BP，即所有加点幅度高于-22BP的存量房**人可与银行协商，将加点幅度调整至-22BP。

　　考虑到10月25日绝大多数借款人的加点幅度已经批量调整至-30BP，预计2024年第四季度绝大多数借款人无需调整加点幅度。

　　未来一段时间，如果政策利率保持稳定，预计新发放房贷利率保持稳定，存量房贷利率将无需再进行调整。如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素合理确定新发放房贷利率。

　　业内人士指出，本轮批量调整后，存量房贷利率降至3.3%，如果存量房贷与新发放房贷差异大于30BP，将推动新一轮存量房贷利率下调。因此，预计银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。

　　重定价周期只能调整一次，不能多次调整

　　自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房**借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。也就是说，11月1日，部分存量房**人可以缩短重定价周期，尽快享受到10月LPR下调优惠红利。

　　所谓重定价周期，是指浮动利率**合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔。在利率重定价日，定价基准会调整为最近一个月**市场报价利率(LPR所对应的数值。现在的个人住房**一般每年重定价一次，**人民银行公告〔2024〕**1号则取消对个人住房**重定价周期最短为1年的行政性限制。

　　从公告看，大多数银行提供的重定价周期共三个选项：三个月、半年、一年。重定价周期为三个月的，每年重定价4次；重定价周期为半年的，每年重定价2次；重定价周期为一年的，每年重定价1次。需要注意的是，大多数银行规定，存量房**人在整个**存续期内，重定价周期只能调整一次，不能多次调整。

　　例如，小王的**原重定价日为3月8日，如选择3个月，就有3月8日、6月8日、9月8日、12月8日这4个重定价日；如选择6个月，就有3月8日、9月8日这2个重定价日。**适用的LPR将在每一个重定价日调整为最近一个月的LPR水平。

　　需要注意的是，如果缩短重定价周期，在利率下行周期，可以更早享受LPR下调减少的利息支出；在利率上行周期，也将更早承担LPR上调增加的利息支出。整个**合同存续期内，重定价周期只能变更一次，变更后不可撤销。个人住房**合同期限普遍较长，合同期内，可能会经历不同的利率周期。

　　有关专家表示，房贷合同期限普遍较长，部分期限达到30年，从整个**周期看，重定价周期长短对借款人的影响是中性的。在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可早享受降息红利。如果未**济形势好转，政策利率和LPR进入上行通道，在利率上行周期内，重定价周期越短，借款人也会以更快速度适用较高的利率，更早承受加息负担，重定价周期只能调整一次，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择的权利。