房贷利息又要降了！已经在还贷的，会跟着降吗

前两天央行公布了**一期的LPR，其中五年期 LPR下降15个基点，**五年期LPR是4.3%，另外三年期的LPR也从3.7%下降到3.65%。

在LPR下降之后，现在去银行申请房贷，利率又进一步下降了，而且根据央行的要求，目前各大银行在对房贷利率进行定价的时候，可以在LPR的基础上下调20个基点，这意味着目前房贷利率**可以做到4.1%，这已经是最近6年时间的**水平了。

上一次房贷利率**的时候是发生在2016年，当时很多银行利率都可以打8折左右，个别银行利率**只有3.98%。

虽然目前4.1%利率跟历史**水平没法相比，但从整体来说已经算很低了，现在去办理房贷至少要比前两年少很多钱。

比如同样是100万30年等额本息，前两年办理房贷的时候，利率有可能达到5.6%以上，30年利息总共达到106.67万，月供也达到5740.8元。

而现在**利率下降到4.1%之后，同样是100万 30年等额本息，利息总共只有73.95万，假如未来LPR一直维持在很低的水平，那至少可以省30万以上的利息。

另外按照目前的房贷利率去申请**，月供只需要4832元，这个月供要比前两年高峰时期少910元左右，一年就可以少1万多块钱，这个减少的利息还是非常明显的。

看到现如今这么低的房贷利率，我相信那些在高位时候申请房的人是非常羡慕的。

除此之外，很多朋友都可能想着，在LPR下降之后，自己的房贷利率会不会跟着下降呢？如果不能下降，有没有什么办法可以**房贷利息？

针对这个问题，我们分两部分来解答一下。

**、LPR下降之后存量房贷利率会不会跟着下降？

首先可以肯定告诉大家，对于存量房贷来说，大家的利息不会因为**LPR的下降而下降。

现在的房贷有两种情况，一种是在2020年10月份之前申请的房贷。

对于2020年10月份之前已经申请房贷的朋友，有些人可能保留固定利率模式，对于保留固定利率模式的人来说，不管现在的LPR是多少，也不管未来LPR是多少都跟大家没有关系，大家房贷利率**都是按照固定利率来执行，直到还清所有房贷为止，这些保留固定利率的人，房贷利率基本上都达到4.9%以上。

还有一种方式是很多人在2021年将固定利率模式转变为LPR利率模式，转变成LPR利率模式的人，虽然利率没有那么高，但肯定也比当前利率高出很多，至于高出多少，关键要看大家申请房贷的时候跟2020年12月份LPR的差值，差值越大利率越大。

另一种情况是在2020年10月份之后申请房贷的人。

这些人当时是在LPR的基础上加基点，但当时因为房贷比较紧张，所以很多人的实际房贷利率都比较高，大多数人都是在LPR的基础上加50个基点以上。

对这些人来说，他们在今年年初的时候基本上重新定价，但是在今年年初的时候，当时LPR是4.6%，如果加50个基点，大多数人的实际房贷利率都达到5%以上，这个利率跟当前的4.1%相比，仍然高出很多。

第二、有没有办法**房贷利率呢？

看到现在房贷利率这么低，但跟自己却没有关，很多人难免感到羡慕嫉妒，所以很多人就在想着，有没有什么办法可以把存量房贷的利率**到目前的水平呢？

这里面有两种方法可以参考。

一种办法是办理经营性**或消费**。

现在整体银行**利率都比较低，假如大家**剩余的年限不高，比如期限在10年以内，那可以尝试申请经营性**或消费性**。

目前很多银行抵押**利率都只有4.5%左右，假如大家的房贷利率超过4.5%，甚至达到5%以上，那转化成经营性**或消费**还是比较划算的。

当然这个前提是大家必须找一些中介做赎楼，也就是把原来的按揭**还清，再拿房子去银行抵押申请经营性**或者消费**。

但如果大家房贷还款期限超过10年，那我不建议大家通过这种方式操作，因为成本并不占有太大的优势，关键是时间久了，未来银行利率会出现什么样的变化，你**无法预测，其潜在的风险也比较大。

还有另一种办法是把房子卖给亲戚朋友，重新申请房贷。

如果大家不想改变房子的归属权，那目前暂时没有**办法直接**房贷利率。

除非大家把房子卖给亲戚朋友，然后用他们的名义去重新申请房贷，这样或许能够享受到当前的低利率。

但你能不能找到亲戚朋友帮你申请房贷是一回事，更关键的是他们符不符合银行的申请条件还是另一回事。

虽然当前的房贷申请条件相对比较宽松，但并不是说**一个人去银行申请都可以通过，银行对申请人的信用、银行流水、工作、购房**等各方面都有严格的要求。

总之，假如大家的房贷利率比较高，而且剩余的期限比较长，大家可以尝试上面我们所提到这两种办法去**房贷利率。

但如果大家的实际房贷利率跟当前的房贷利率差距并不是很大，那我建议大家还是不要随便操作了。

加的点不降，总体来看有限。今年总共降了0.35，对于6.4年息的现存贷，明年一月还要6.05。毛毛雨都算不上。

提前还贷就是**的理财。

前两年房贷利率太高了，6.3、6.4的比比皆是！房贷LPR利率机制中上浮的加点**不会下调。前两年上浮动不动就100多，高的180，这样5.X、6.X高利率的房贷**也不能降下来。

建议银行跟据市场利率同步调整现存房贷上浮加点！

但是这个估计是一厢情愿了，银行吃到嘴里的肉想吐点出来难啊！

大家没有办法，只有自己想办法提前还贷了，或者想办法转贷，这样可以把利率从6.x**到4.X、3.X。

这让许多银行不高兴了，找各种借口拖延不让提前还款了。

不要怪大家没有契约精神，实在是目前钱不好赚了。

腾x、阿X两大互联网公司二季度比一季度在职人员均减少5000 以上。胡总编说公-务员也降薪了。

困难时期，建议银行随市场调整一下上浮的加点，这样提前还贷也不会有这么多人。

也许是双赢。

我一个朋友房贷利率5.63%，现在房贷利息降了，他会降吗？

答案是：会的

下降日期是明年的1月份，下降后利息由5.63%降为5.28%，那为什么是降到这个数字，而不是直接**到LPR利率4.3%？

我们的房贷利率有两部分组成：即LPR利率 上浮/下调点数，我朋友这个就是上浮0.98%个点位，所以：4.3% 0.98%=5.28%

**利率计算规则

并且由于LPR是每年都会调整，但是上浮/下调的点数确实从**之日起不在发生变化。现在房地产行情普遍不好，很多**都是下调0.2%的点位。这样的话你去年买的是上浮的，人家今年买的是下调的，这就直接导致两者利率相差将近1.2%。

今年**买房的商贷房贷利率在4.1%左右，有的甚至更低。但是作为去年买房甚至前年买房的房贷利率都在5.7%左右，有的甚至达到6%以上，

那我们作为高位站岗者怎么**利息？

山顶的我们

• 商转公：就是商贷转公积金贷，公积金**利率3.25%，但是这个受地方城市的影响，很多城市不支持商转公，以郑州为例，仅支持省直公积金转，不支持市直公积金。
• 过户给未婚妻：主要的支出就是税费，刨除掉中介费的话其实并不多，尤其是房产满五年。
• 经营贷/信用贷：目前经营贷利率在3.5%左右，信用贷4%左右，但是这个**的局限性就是需要**期限短，并且银行现在是放水阶段，如果未来不放水，收紧银行**，很可能出现断贷的情况。此种方式适合平常流水大的个体。

先给题主答案，绝大部分已经**买房购房者者会跟着一起降，不过月供并不是立马减少的，具体给大家讲讲已经买房者的商业**情况。

纯公积金**就不要来凑热了

房贷分成两种，公积金**和商业**。

公积金**利率为3.25%，这个数字基本上是定死的，不管LPR如何变化都不会受到影响，除非哪天**宣布公积金**利率发生变化。

所以如果你的按揭只有公积金**的话利率和月供确实不会下降。

当然，大部分人买房不可能只有公积金**，一般要么纯商业**，要么组合**。

只要**中有商业**的部分，那么利率都有可能随着LPR的下跌而下降。注意，我下面只对商业**进行分析。

选择固定利率者不会变化

从2020年起所有的商业**都是与LPR挂钩的浮动利率商贷，2020年前的就不是了。

2020年的时候正好是LPR改革，那一年给了所有在这之前**买房这一次选择的机会，可以选择固定利率，也可以选择LPR浮动利率。

如果当时选择了固定利率，那么以后的**利率和月供不再变化，毕竟固定了下来。

当时选择LPR浮动利率的利率和月供会随着LPR的变化每年调整一次。

注意，如果当时没有主动选择，银行默认调整为LPR浮动利率；另外，2020年以后的**不用选择，因为**是LPR浮动利率。

已经**了的月供也能减少，只是调整时间还没到来

总结一下，能够享受利率与月供随着LPR**而减少的有两类**人，一是2020年**买房且选择了LPR浮动利率，二是2020年以后**买房的。

这两类人在所有**买房者中占据了绝大部分数量。

问题来了，房贷什么时候下降呢？与个人的**利率重新计价日有关。

LPR浮动利率每一年调整一次，以调整月的上一个月的五年期以上LPR为基础执行。关键就是调整月的确定了。

举个例子说明一下两种情况。

假设张三2021年7月买房，商业**利率为5%，当时的五年期以上LPR为4.65%。

情况1:利率重新调整日为**日的对月对日

什么是对月对日？简单来说就是每年的**日，张三的例子中2022年7月、2023年7月、2024年7月都会调整**利率，未来每一年都是。

2022年7月张三迎来**次**调整日，2022年6月的五年期以上LPR为4.45%，相比于办理**时的4.65%下跌了0.2个百分点，那么张三的**利率从2022年7月开始下跌为4.8%，这一利率维持一年，到了明年7月再根据那时的LPR调整。

情况2:利率重新调整日为每年的1月1日

这种情况下2022年1月张三的**利率已经调整了一次，只不过2021年12月的LPR没有变化，也是4.65%，所以今年的**利率是不会变化了，下次调整为2023年1月。

到了2023年1月的时候根据2022年12月的LPR进行调整。

假设之后几个月的五年期以上LPR没有变化，始终保持8月的水准，也就是4.3%，那么与4.65%相差了0.35个百分点，明年1月起张三的房贷利率降到4.65%（5%-0.35%)。

假设之后五年期以上LPR又下调了，只有4.2%了，比4.65%少了0.45个百分点，明年1月日利率变为4.55%（5%—0.45%)。

因此，对于绝大部分人来说，五年期以上LPR下降都会带来好消息，你的月供会减少，当然得等到时间的到来。

以我个人为例，我的**利率重新调整日为**日的对月对日，也就是每年的7月9日，上个月**利率因今年累计两次的LPR下调而受益，由5.24%下跌到了5.04%。

可惜的是这次（8月）的LPR下调没有吃到，要等到明年7月才能享受到了。不过，我想信未来的一年里五年期以上LPR还会下降，到了明年又可以获得累计下降带来的月供减少了，期待明年我的商贷利率**到4.9%以下（概率很大）。

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