新华财经上海11月16日电（记者杨溢仁）REITs作为不动产资产证券化的重要工具之一，在海外资本市场扮演着重要且成熟的角色，为投资者提供了分享实体经济增长的有效途径。
目前，我国REITs二级市场出现了**程度的波动和分化，引起了投资者的关注，并引发了其对REITs投资价值及二级市场价格合理性等问题的广泛讨论。
对此，招商基金基础设施投资管理部专业副总监万亿从投资角度分享了他对当前REITs投资价值以及后续市场看点的思考。
REITs具备长期投资价值
万亿表示，从海外经验看，REITs是一种具备长期投资价值的，具有特殊性质的权益型资产。
我国REITs市场从2021年6月起步至今已有两年多时间，期间经历了一轮“过山车”行情，近期市场受宏观经济波动和市场风险偏好下行影响，再次出现持续调整。但根据过去较长一段时间的数据来看，我国REITs的收益表现相对债券更为出色，波动率也较股票市场更低。
如果把时间轴拉得更长，环顾海外REITs市场发展，不难发现，优质的REITs资产普遍表现出运营稳定，并且具备成长性和抗风险性的特征，投资收益长期可观。
举例而言，有公开数据显示，截至2023年三季度末，标普美国REITs指数近10年年化总收益为5.19%，同期美国CPi年化增长率为2.77%，BloomBerg US Aggregate Bond Index年化收益率为1.13%。“美国市场REITs长期以来持续跑赢通胀，在经济下行周期中通常表现出较强的防御性。加之REITs与其他资产类别的相关性较低，因此，该类产品一直是长期投资者在资产配置时的重要选择之一。也正因为如此，**要用更加长远的眼光来看待其投资价值。”万亿说。
调整过后仍可持续关注
从现金流分派率看，产权型项目派息率处于3.6%至5.4%区间，整体比较可观，且高于部分金融机构的长期资金成本。经营权型项目剔除还本后的真实现金分派率目前处于1.4%至9.9%之间，不同项目有分化，需要根据后续项目经营情况、现金流分配情况进行持续跟踪观察。就IRR分析，由于前期经历市场下跌，当前多数项目的IRR整体可观，多数高于5%，可以覆盖机构投资成本，结合当前利率水平下行的整体环境，多数项目已具备较好的长期配置价值。
再就基本面的角度考虑，2023年三季报显示，REITs的经营状况表现出周期性的特征和结构上的分化，整体来看仍处在逐步复苏的过程中。分类而言，产业园区表现分化，部分资产受宏观经济周期和区域供需失衡影响，业绩修复仍需等待；仓储物流运营保持稳定，可供分配金额小幅超预期，展现了物流基础设施在经济周期性波动中的足够韧性；保租房出租率稳定，可供分配略超预期；能源板块出现季节性分化，但总体预计全年有望完成或超出预期；环保行业季节性特征明显，预计全年经营符合预期；高速除个别项目受区域经济发展和货运占比较高影响，业绩低于预期以外，其他普遍同比有所增长。展望未来，随着经济增长逐步企稳，之前对REITs可供分配现金流产生不利影响的因素有望逐渐**，从而为REITs的长期投资价值提供良好的支持。
从流动性和市场情绪看，2022年REITs**场平均换手率1.34%，2023年1月至10月以来平均换手率为0.85%，10月平均换手率0.63%。截至11月15日，11月以来平均换手率0.60%。虽然从月度数据看，REITs市场表现出震荡调整、换手率有所下降、集中度有所提高的特征，但从周度数据看，REITs指数的跌幅已经环比明显收窄，市场活跃度明显提升。加之近期股票市场底部企稳迹象明显，这对权益风险偏好的整体企稳也有**助推作用。结合估值的合理性判断，预计REITs市场的流动性有望逐步改善。
万亿强调，过去的经济周期性变化和疫情等因素对投资者来说也提供了宝贵的学习机会。当前投资者对于REITs可供分配现金流的预测相比过去更加客观和扎实。
多因素支撑后续市场表现
展望后市，聚焦REITs布局，哪些因素值得投资者**关注？
**，是近期发行节奏的加快。包括首批4只消费基础设施项目在内，目前有14只REITs项目提交至交易所审核。据了解，还有多只项目处于**发展改革委审核的后期，即将报送至交易所，这些项目将为市场提供更多的可选择标的，吸引投资者的目光。中期来看，这些项目的发行节奏、发行结果均有待观察。
第二，是消费基础设施试点项目的推出。在万亿看来，消费基础设施试水REITs是大势所趋，也将会成为REITs市场中一个非常大的品类。上半年消费基础设施的数据整体复苏，当前众多消费数据同比已恢复到疫情前的水平。此外，网购渗透率已经见顶，网购和带货对购物**的负面影响边际上在减弱。长期来看，人口往超大、特大城市集中，商业购物**将主要承担居民体验式消费的作用，难以被直接替代。因此，消费基础设施试点项目的推出，将为市场提供优质的资产，有助于盘活市场。
第三，是各项政策的进一步完善。后续值得关注的政策还有很多，包括发行规则的完善、信息披露机制的完善、REITs在金融机构内部记账方式和风险计提的调整优化、多层次资本市场建设相关政策完善、新的投资者如公募基金、社保年金、海外投资者的加入、REITs扩募要求和退出机制的完善、以及税收政策的进一步优化等，都将有助于提升投资者参与积极性，提升市场流动性，推动REITs业务稳步发展。
可以看到，近期REITs二级市场呈现出上方抛压、下方缺买盘的特征，那么后续是否会出现趋势性回升的机会？
万亿表示，若出现以下现象或指标，如权益型投资者逐步进场、市场形成震荡态势且换手率充分；底层资产的基本面出现明显改善；个别券出现明显的盈利效应，并且该效应与其他资产形成跷跷板效应等，那么REITs市场有望出现较好的表现。
长期来看，资产价格出现波动和再平衡的过程是正常现象。
短期视角下，虽然投资者关注到当前REITs市场上的标的出现资产运营情况分化，以及二级市场换手率较低、做市商占比较大等流动性不足的情况，个别投资者的交易行为容易对市场整体造成冲击，但目前市场整体也存在优质资产供给相对稀缺、风险偏好回升等有利于REITs价格回升的因素。
综上，万亿直言，随着制度建设逐步完善、商业模式逐渐清晰，预计REITs市场将迎来更为良好的发展态势——发行数量、规模和种类都将稳步增长，长期持有优质公募REITs资产的投资者将有机会分享行业发展所带来的红利。