“近段时间**中介的电话明显增多了，有时候一天能接到三四个，都是推荐消费贷、经营贷置换房贷业务的。”在北京一家互联网公司工作的小杨向**证券报记者反映。

　　记者近日调研发现，消费贷、经营贷利率不断内卷，与存量房贷利率之间产生较大利差，让**中介看到可乘之机，**置换业务悄然抬头。北京丰台丽泽商圈一家助贷公司的工作人员李彦超告诉记者：“目前是推销转贷的好时机，我们抓住风口加班加点干活，刚刚过去的中秋节都没放假。”

　　**置换也被称为“转贷”，是指借款人用利率较低的新**代替利率较高的旧**，从而实现降息的目的。**中介以“转贷省钱”为噱头大肆宣传，吸引借款人办理该业务，并在转贷过程中收取居间费、手续费、垫资费、服务费等。

　　从利率角度看，**置换后借款人负债成本确实有所下降，不过**年限缩短，借款人的还款压力变大。此外，在不法**中介诱导下，进行**置换的借款人可能涉嫌骗贷、违规挪用**等行为；同时，还面临个人信息泄露、财产遭受损失等风险。

　　消费贷经营贷降至“2”字头

　　9月以来，消费贷价格战硝烟弥漫，多家银行消费贷利率降至“2”字头。其中，招商银行部分地区分行“闪电贷”年利率降至2.88%，民生银行广东地区民易贷**利率降至2.85%，平安银行、兴业银行、华夏银行等也推出了**利率在3%以下的消费贷产品。

　　与此同时，在政策及市场因素影响下，银行面向小微企业和个体工商户推出的抵押经营贷也卷至3%以下。交通银行深圳分行**经理小蒋告诉记者：“目前房产抵押经营贷产品利率可低至2.8%，**额度可达到抵押物评估值的七至八成。”

　　但小蒋也向记者表示，**利率有**的审批条件，银行会对借款人资质、征信情况、抵押物实际状况、公司经营情况及公司涉诉情况等进行审核。比如，借款人年龄需在20周岁至65周岁，借款人年龄和**年限相加数值不能超过70。此外，经营实体需存续半年以上，借款人必须持有20%以上股权，还需有其他股东签字；抵押物房龄需小于30年，且只能为住宅，过户需满12个月等。

　　招联**研究员董希淼认为，由于存款利率**等因素，银行资金成本有所下行，调降个人消费**、经营性**利率具有**基础。同时，2023年以来，受房地产市场下行影响，银行个人住房**出现负增长。为弥补住房**增长乏力产生的缺口，部分银行加大个人消费**、经营性**拓展力度。为了扩大市场份额，以低利率吸引客户是一种促销行为。

　　在政策层面，近年来相关部门不断鼓励、引导银行**消费贷、经营贷利率，一方面，这是为了**消费、支持经济增长；另一方面，是为进一步改善中小微企业融资环境，**中小微企业融资成本。

　　愿听介绍的客户变多了

　　目前，存量房贷利率高居4%以上，导致消费贷、经营贷与存量房贷有100个基点左右的利差。在此背景下，**置换业务悄然抬头，不少**中介以省钱为诱饵，展开广撒网式营销。

　　“**中介从合作的银行那里得到按揭客户的电话号码。”某股份行个贷**工作人员向记者透露，“他们并没有客户姓名等其他信息，这样一来为他们提供电话号码的银行工作人员也不算泄露客户信息，相当于钻了规则的空子。”

　　基于这些电话号码，**中介疯狂地展开地毯式搜索，只为找到意向客户。“每天拨出200个电话是基本工作量。”李彦超说，“通话时长不足10秒钟的都属于无效通话，不能算到绩效里。”但近段时间，李彦超明显感到有效通话变多了，“绝大多数情况下我们刚表明身份，客户就会挂断电话，但是最近愿意听我们介绍完产品，并且有意向咨询的客户增加近两成。愿意加微信的客户也多了，以前一天加10个人的微信就很不错了，现在每天加十五六个人的微信很轻松。”

　　由于消费贷、经营贷和存量按揭**的利差不断扩大，在**中介眼中，当下正是转贷业务的风口，“利差越大越好营销，一般利差在100个基点以上，置换**的省钱效果就比较明显，愿意做这项业务的客户自然变多。”李彦超说，“我们的合作银行能给到的**利率为2.6%，这与部分存量**利率尤其是二套房**利率相差200个基点左右，我们抓住时机加班加点做营销。”

　　拆解**中介话术

　　围绕转贷业务，**中介公司提供的各项服务相当周全，但不少服务背后都存在违规违法的暗影。

　　北京朝阳亮马桥地区一家**中介机构的工作人员告诉记者：“对于想做房产抵押经营贷业务的客户，如果名下没有企业，我们可以为其提供空壳公司，包括经营流水、账目、税务资料等。直白地说，银行需要什么材料，我们就能提供什么材料，并且符合银行审批要求。”然而，北京金诉律师事务所主任王玉臣向记者表示，**流水、包装空壳公司等蒙骗银行行为涉嫌骗贷，一经查处，借款人及中介都会被追究法律责任。

　　此外，政府对中小微企业的贴息政策也成为**中介套路中的一环。“办理完**，拿着营业执照副本、公章、法人身份证去当地政务服务部门申请，一周左右就能审批下来，借款人可以得到1%的补贴，相当于**利率仅为1.6%。”李彦超向记者介绍。

　　实际上，记者咨询北京市政务服务**工作人员了解到，政府贴息政策仅在中小微企业**办理**业务的首年补贴1%，与利率1.6%是两个概念。这位工作人员还告诉记者，用不实信息骗取补贴是明令禁止的，对申报中存在的虚报、骗取、挪用、贿赂等违法违规行为，将依照《财政违法行为处罚处分条例》等法律法规进行处理，涉嫌犯罪的，将移交**机关依法处理。

　　此外，为促使借款人办理房产抵押经营贷，**中介声称可垫付“过桥资金”帮助借款人结清银行按揭**赎回抵押物，或与银行协商办理二次抵押**。

　　但在实际操作中，用同一抵押物的二次抵押贷归还按揭**是不被允许的。某国有大行住房**业务人员邹鹏告诉记者：“二次抵押贷本身属于合规业务，在符合**条款和抵押物要求的情况下是可以办理的。但是若用二次抵押贷的钱款结清按揭**，银行会对资金来源追根溯源，一旦发现资金来自同一抵押物的二次抵押，将会对抵押物进行限制。”

　　上述**中介所提供的每一项服务都不是免费的，对应着高昂的居间费、手续费、垫资费、服务费等。在巨大的利益面前，不少**中介明知不可行却依然选择铤而走险。

　　治本还需压缩**产品利差

　　中介画的省钱大饼暗藏多重隐患。消费贷、经营贷流入楼市、挪作他用等均是法律法规明令禁止行为。

　　王玉臣在接受记者采访时表示，低息经营**是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，若被查出**转入楼市，将面临停贷或提前全额偿还**的风险，借款人资信也会受到严重影响。与此同时，一旦停贷，若无法及时偿还银行**，将面临抵押房产被拍卖的风险。

　　**周期方面，多数经营**周期远远短于按揭**，但是大部分中介在转贷营销中避而不谈。上海金融与发展实验室主任曾刚表示，经营贷比按揭**期限短，意味着借款人需把原来30年的借款在短时间内还清，实际上增大了还款压力。如果到期后借款人没有足够资金还款，可能还需要借新的经营**从而把期限拉长。

　　此外，从长远来看，若未来续贷不畅，将面临资金链断裂风险。续贷时能否再借到经营贷也是个问题。现在经营贷利率之所以低，且很容易借到，是因为银行信贷投放压力较大，找不到合适的**需求。未**济一旦活跃，信贷需求增多，经营贷准入门槛很可能提高，续借的时候不见得能借得到，而且利率也不**保持低位。

　　在信息安全方面，存在客户隐私信息被获取、个人信息遭泄露的风险。在**中介办理转贷业务时，常常以评估客户个人信用情况为由，获取借款人身份证、房产证、银行账户、资产状况、工作单位、家庭成员等诸多个人隐私信息。这些内容详尽的信息对不法中介来说是一座“富矿”，他们通过泄露、出售客户信息，牟取利益。

　　面对**置换屡禁不止，不少业内人士认为，**存量**利率，压缩与消费贷、经营贷之间的利差才是治本良方。下调存量住房**利率，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资；对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房**的空间，减少风险隐患。